Законодательство в Австрии

Пришла пора поговорить о законах, регламентирующих приобретение недвижимости в Австрии иностранцами.

Главный государственный закон, описывающий процедуру покупки для иностранного гражданина, носит название Auslaendergrunderwerbsgesetz. Согласно ему, жители других стран имеют право купить на территории Австрии отдельный дом или другое жилье. Выбор недвижимых объектов в этой стране невероятно велик: это шале (дома в традиционном местном стиле) и роскошные виллы, стандартные квартиры и студии без перегородок между отдельными комнатами, а также офисы, гостиничные здания, помещения под кафе и так далее. Не запрещена иностранцам, в частности гражданам России, и покупка земельных участков.

Однако тут вступают в действие местные законы, о которых стоит рассказать куда более подробно. Дело в том, что единый для всей страны Auslaendergrunderwerbsgesetz дополняют региональные законодательные нормы. Административно-территориальное деление Австрии просто. Государство включает девять достаточно крупных регионов, называемых федеральными землями. Самую большую площадь среди них занимает Нижняя Австрия, а самую маленькую ─ земля Вена, названная так в честь столицы Австрии, единственного населенного пункта, расположенного на ее территории. При этом у Вены наибольшее население среди всех регионов, превышающее значение в 1,5 миллиона человек.

В каждой федеральной земле действует свой свод законов, называемый Landesgesetz. В целом эти законы похожи и не противоречат друг другу. Исключениями являются три земли — Тироль, Зальцбург и Форарльберг. В этих регионах законодательные нормы для иностранных покупателей недвижимости являются более строгими и потому заслуживают отдельного упоминания.

Все три региона находятся в восточной части Австрии. Это не случайное совпадение. Дело в том, что здесь Австрия граничит с Германией. Земельные участки и дома в этом районе пользуются стабильным спросом со стороны покупателей-немцев. Между двумя странами налажены очень тесные связи, и не только коммерческие, но и более глубокие — вплоть до культурного родства. Австрийский и немецкий народ схожи друг с другом, говорят на одном языке. Именно поэтому наиболее желанными из иностранных покупателей недвижимости для Австрии являются граждане Германии.

Законы Landesgesetz оказываются на их стороне. В соответствии с ними, гражданам государств, не входящих в Европейский Союз, потребуется особое разрешение властей на покупку дома в тех регионах. С приобретением участка земли трудностей возникнет еще больше. В этом отношении на западе Австрии действуют следующие правила.

Приобретая землю, иностранный гражданин должен будет убедиться, что никто из местных жителей не претендует на тот же самый участок. Если такой претендент найдется, то иностранцу придется уступить ему. Это связано с нехваткой в тех краях земельных участков под застройку, на которых можно было бы возводить дома. Большая часть территории западной Австрии уже находится в чьей-то собственности и не продается.

В законах Landesgesetz есть ограничение и на покупку иностранцами пашенных участков, пригодных для ведения сельского хозяйства, а также участков, покрытых лесом. В некоторых из федеральных земель, чтобы купить данные участки, гражданину России придется обращаться за разрешением к местным властям. В целом практика выдачи разрешений иностранцам является общей для Auslaendergrunderwerbsgesetz и Landesgesetz. Покупка дома или апартаментов в Австрии потребует разрешительной визы от представителей местных властей. Решения принимаются всегда в интересах региона, поэтому преимущество будут иметь бизнесмены и инвесторы, способные принести деньги в экономику Австрии.

Получение разрешения на покупку недвижимости займет у вас несколько месяцев. Быстрее всего это происходит в Вене, но и здесь вам никак не удастся уложиться меньше чем в два месяца. Причина ─ в множественности проверок и в строгом соблюдении законов австрийскими властями. Когда разрешение наконец получено и составлен договор о купле-продаже дома, рассмотрением договора вновь займутся высокие инстанции. Всего их две. Первой является учреждение, ведающее делами земельной собственности. Его официальное название Grundverkehrsbehоеrde. У второй инстанции, управляющего сената Verwaltungssenat, более важные функции. Это наивысшее учреждение из всех занимающихся вопросами продажи недвижимости, и поэтому решения Verwaltungssenat носят окончательный характер для покупателей и продавцов.

Итак, все этапы сделки пройдены, договор рассмотрен, под ним поставлены подписи. По закону информация о том, что вы купили недвижимый объект, должна быть внесена в кадастровую книгу. Это окончательно закрепит ваше право на владение данной недвижимостью.

Как собственник, вы столкнетесь с необходимостью платить налоги за апартаменты. Еще при покупке вы заплатили 1% от стоимости жилья в качестве кадастрового налога и 3,5% в качестве налога на приобретение. В дальнейшем жилье обойдется вам не слишком дорого. Можно привести в качестве примера большой дом где-нибудь в земле Зальцбург (площадь 70 квадратных метров). Налог на такую недвижимость составит всего лишь порядка 100 евро в год.

Закон предоставляет владельцу недвижимого объекта возможность стать со временем гражданином Австрии. Это делается через получение вида на жительство. Вскоре, после того как вы купили жилье, вы сможете получить вид на жительство сроком на один год. В дальнейшем вам придется ежегодно продлевать его. Закон говорит, что после десяти лет такой жизни вам будет предоставлена возможность оформить постоянный, бессрочный вид на жительство. Следующей стадией и будет получение гражданства. Одного лишь владения недвижимостью в Австрии здесь недостаточно. Помимо этого к вам по закону будет предъявлен еще ряд требований (знание языка, отсутствие правонарушений, высокий уровень доходов). Лишь в случае соответствия всем требованиям вы получите долгожданное австрийское гражданство. Более простой путь к нему возможен лишь для крупных инвесторов и для деятелей науки, спорта, искусства с мировым именем.

Как видите, законы Австрии в области недвижимого имущества не слишком строги, но и совсем мягкими их нельзя назвать. Это характерное явление для стран Европейского Союза. Здесь существует строгий отбор новых граждан, отбор в первую очередь по имущественному или по профессиональному признаку. Европа заинтересована в привлечении обеспеченных инвесторов и хороших специалистов. Если, купив дом или квартиру, вы планируете осесть в Австрии навсегда, изучите предварительно законы Landesgesetz выбранного региона. В этом вам помогут юристы — местные австрийские или штатные сотрудники агентства недвижимости. Постарайтесь также выяснить условия ведения здесь бизнеса или исследовать возможности трудоустройства по специальности. Вся эта информация поможет вам лучше сориентироваться на новом месте. Если же вы уже являетесь гражданином одной из стран Евросоюза, используйте все преимущества, которые дает вам европейский паспорт, при приобретении земли и жилых объектов.