Этапы приобретения недвижимости в Австрии и особенности

Выбор сделан: вы подобрали недвижимость в Австрии и собираетесь начать переговоры о ее приобретении. Обсудим подробно каждый этап сделки, а также постараемся дать ответы на вопросы, которые могут у вас возникнуть.

 

Территория Австрии делится на девять субъектов — федеральных земель, аналогичных штатам США. Для начала выясните, на территории какой федеральной земли будет располагаться ваша собственность. Это крайне важно, так как субъекты пользуются некоторой автономией: в каждом есть свои местные законы, действующие наряду с общегосударственными.

Законы, регламентирующие покупку недвижимости иностранцами, в целом схожи. Существуют, однако, и некоторые отличия. Так, на территории Зальцбурга и Тироля вам придется столкнуться с более серьезными юридическими препятствиями. Напротив, российским гражданам, желающим купить дом в Вене, осуществить это будет сравнительно легко. Следует уточнить, что Вена — название не только столицы государства, но и всей федеральной земли, в которой этот город расположен. В данном случае речь идет именно о федеральной земле.

Что ж, вы изучили все местные законы. Пора перейти к следующему этапу — получению разрешения на покупку. Тут также есть свои нюансы, которые могут как усложнить вам жизнь, так и облегчить ее.

Обращаться к адвокату на этом этапе пока еще необязательно. Подать местным властям прошение о покупке недвижимости вы сможете и сами. Помощь квалифицированного местного юриста может потребоваться вам лишь в том случае, если возникнут какие-то затруднения. Обычно же этого не случается.

Проще всего будет людям, приобретающим квартиру или студию в пределах городской черты. В Вене вам, например, придется дожидаться положительного ответа два-три месяца. По стране срок ожидания несколько дольше.

Поговорим о льготах. Преимуществами будут обладать иностранцы, способные принести Австрии пользу. Польза эта может иметь явное экономическое выражение (покупатель апартаментов готов взять на баланс убыточное местное предприятие или, наоборот, переводит в страну свой уже налаженный бизнес). Также в особом порядке будут рассматриваться прошения тех иностранцев, кто уже находится в тех или иных контактах со страной (имеет здесь родственников, принимает участие в коммерческой, научной деятельности и так далее).

Сложности могут возникнуть у тех, кто захочет приобрести в личную собственность участок австрийской земли. Тут особой строгостью законов отличаются все те же Зальцбург и Тироль, а еще Форарльберг. Речь идет о земле, имеющей статус сельскохозяйственной, и об участках, покрытых лесом. Разрешение на их покупку будет выдаваться в первую очередь местным жителям, а уже потом всем остальным. Обойти данное ограничение можно следующим способом: купив дом в этой местности, вы автоматически станете ее жителем, а уже после сможете без ограничений оформить в свою собственность земельный участок.

Если же вы являетесь гражданином одной из стран Евросоюза или владеете предприятием в ЕС, проходить через процедуру получения разрешения вам не придется. Купить жилье в Австрии вы сможете на общих основаниях, наравне с австрийскими гражданами. От вас потребуется лишь подтвердить гражданство (для физических лиц) или место регистрации фирмы (для лиц юридических).

Параллельно с оформлением разрешения будет проводиться проверка недвижимости. Это необходимо, чтобы исключить какое бы то ни было мошенничество со стороны продавца. Представители органов власти выясняют, нет ли у заинтересовавшего вас дома других собственников кроме продавца, которые могут не знать о продаже. Если осуществить сделку без такой проверки, то в дальнейшем владельцы смогут предъявить претензии, что, разумеется, будет крайне нежелательным для вас. Также будет установлено, не являются ли апартаменты объектом ипотеки, погашен ли кредит, который предшествующий владелец мог брать в банке на их приобретение. Все это в конечном итоге делается ради вашего блага, поэтому постарайтесь отнестись к задержкам с пониманием.

Наконец время ожидания миновало, и разрешение получено. Если вы не гражданин Европейского Союза, то оно обошлось вам примерно в 1100 евро. Следующим шагом с вашей стороны будет начало юридического оформления сделки.

На этом этапе продолжать действовать в одиночку, без адвоката, станет невозможным. Обратитесь к местному специалисту по недвижимости. Если вы действуете через риэлторское агентство, то у него, как правило, есть штатный юрист или налажен контакт с кем-то из австрийских адвокатов. Тогда искать юриста самому вам не придется.

Работа адвоката — составление договора купли-продажи, который будет устраивать как продавца апартаментов, так и их покупателя. В договоре фиксируется цена дома или квартиры, сведения об участниках сделки. Эта процедура является общей для многих стран, где встречается практически в неизменном виде. Если вам доводилось покупать или продавать недвижимость в России, то она должна быть знакома вам не понаслышке. Австрия, будучи правовым государством со строгим контролем за исполнением законов, стремится таким образом максимально защитить собственников недвижимых объектов.

Подписанный обеими сторонами сделки договор заверяет нотариус. После этого вам вновь придется подождать, но уже меньше. Информация о том, что вы купили жилье, должна быть зафиксирована в кадастровой книге. Это действие также осуществляет нотариус. Он же (а не непосредственный продавец) примет у вас денежную сумму, которую вы должны будете внести за жилье. Нотариус переведет эти средства на особый доверительный счет, открытый специально для этой сделки.

Продавец дома или квартиры получит деньги со счета лишь тогда, когда завершится оформление всех юридических формальностей. Можно сказать, что это еще одна «степень надежности» сделки, обеспеченная австрийскими юридическими порядками. Если в последний момент будут обнаружены какие-либо махинации со стороны продавца, сделку еще можно будет отменить с полным возвратом всех денег вам. В противном случае вы могли бы лишиться крупной суммы и не купить при этом столь долгожданное жилье.

После всех этих действий продавец получает деньги, а вы становитесь полноправным владельцем недвижимости в Австрии. Волнения позади. Теперь вам предстоит выплата налогов, переезд в страну и в будущем, возможно, оформление австрийского гражданства.

Подытожим сказанное. Процедура приобретения жилья в Австрии не так хлопотна, как в других странах, но при этом может оказаться достаточно продолжительной по времени. Местное законодательство защищает как покупателя, так и продавца вплоть до самого последнего этапа сделки. Благодаря этому в стране наблюдается низкий уровень преступности, а мошенничество с жильем практически исключено. Для российских граждан существуют некоторые ограничения на покупку недвижимости, в особенности участков земли. Однако они не слишком значительны, и все их можно преодолеть. Ограничения объясняются заботой Австрии о своих гражданах. Почувствовать эту заботу на себе вы сможете, пройдя процедуру оформления австрийского гражданства.